Législation

Les constats exigés à l'occasion de la vente d'immeuble

  1. Le constat de risque d'exposition au plomb (Article L 1334-5 et L 1334-6 du code de la santé publique)
    Le constat prévu par la loi est produit, lors de la vente de tout ou partie de l'immeuble à usage d'habitation construit avant le1er janvier 1949, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4, L 271 5 et L 271 6 du code de la construction et de l'habitation. L'intermédiaire n'a plus de questions à se poser sur le fait de savoir ou non s'il existe un arrêté préfectoral. Dès lors que l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 un constat doit être annexé. La durée de validité sera fixée par décret. Le défaut de production du constat à la promesse de vente ou au plus tard, à l'acte authentique ne permettra pas au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Enfin, le constat présenté devra être en cours de validité, au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique de vente sinon il devra être remplacé par un nouveau document. Si cependant le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis, il n'y aura pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial est joint au dossier de diagnostic technique.

  2. Etat de présence de matériaux contenant de l'amiante (Article L 1334-13 du code de la santé publique)
    Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4, L 271 5 et L 271 6 du code de la construction et de l'habitation. Après un calendrier permettant de recenser les immeubles contenant de l'amiante, les dispositions législatives sont entrées en vigueur interdisant l'utilisation de ce matériau depuis le 1er juillet 1997. Le texte ne concerne donc que les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le1er juillet 1997. Si l'immeuble est en copropriété, les parties privatives et les parties communes sont concernées de la même façon. De même que précédemment, on retrouvera la même sanction, le vendeur ne pourra s'exonérer par une clause de non garantie des vices cachés. Enfin, l'état présenté devra être en cours de validité à la date de signature de l'acte authentique de vente sinon il sera remplacé par un nouveau document.

  3. État relatif à la présence de termites (Article L 133-6 du code de la construction et de l'habitation)
    On connaît les dispositions, elles n'ont pas été transformées. Dans les zones contaminées ou susceptibles de l'être, prévues dans un arrêté préfectoral, il doit être annexé un état établi depuis moins de six mois avant la date de l'acte authentique. On rappellera qu'en ce qui concerne les immeubles en copropriété, seules les parties privatives sont concernées. De même que pour les états précédents, si l'un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date la signature de l'acte authentique, il est remplacé par un nouveau document. En l'absence d'état, la même sanction est appliquée, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.

  4. État de l'installation intérieure de gaz naturel ou citerne de propane (Article L 134-6 du code de la construction et de l'habitation)
    Cet état concerne la vente de tout ou partie d'un d'immeuble à usage d'habitation qui comporte une installation intérieure de gaz naturel ou citerne de propane réalisée depuis plus de 15 ans. Dans les immeubles en copropriété, seules les parties privatives à usage d'habitation sont concernées. Si l'un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il sera remplacé par un nouveau document lequel sera annexé à l'acte authentique de vente. Un décret fixera la durée de validité de ces documents. La sanction reste la même que précédemment, non exonération de garantie des vices cachés pour le vendeur.

  5. État de l'installation intérieure d'électricité (Article L 134-6 du code de la construction et de l'habitation)
    Le décret donne donc un cadre général à ce nouveau diagnostic mais la méthodologie et le modèle doivent encore être définis par un arrêté à paraître.

  6. État des risques naturels et technologiques (Zones mentionnées au 1 de l'article L 271-6 du code de la construction et de l'habitation)
    Dans toutes les zones mentionnées à l'article sus indiqué c'est à dire les zones délimitées par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrits ou approuvés ou encore dans des zones de sismicité définies par décret, il faut annexer l'état à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées à l'alinéa 1 de l'article L 125 5 du code de l'environnement ou l'arrêté préfectoral prévu au 3 du même article qui aurait fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique devra être complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant. Attention à la sanction, en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5eme de l'alinéa 1, l'acquéreur peut poursuivre en résiliation le contrat ou demander au juge une diminution de prix.

  7. Performances énergétiques (Article L 134-1 du code de la construction et de l'habitation)
    Le diagnostic de performances énergétiques (D.P.E.) est communiqué à l'acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4, L 271 5 et L 271 6 du code de la construction et de l'habitation. Lorsque l'immeuble est offert à la vente le propriétaire tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande. Si le document produit lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de signature l'acte authentique, il sera remplacé par un nouveau document annexé à l'acte authentique. Le diagnostic est à la disposition du candidat acquéreur qui en fait la demande, mais l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performances énergétiques car elles n'ont qu'une valeur informative.

  8. Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite loi « Carrez »
    Destinée à protéger les acheteurs d'un bien immobilier, la loi Carrez impose aux vendeurs un certain nombre de règles qu'il convient de respecter pour éviter les litiges, qu'il s'agisse du mode de calcul de la surface ou des mentions à apporter aux contrats de vente...
    La Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite "Loi Carrez" et le Décret d'application n°97-532 du 29 mai 1997 sont entrés en application le 19 juin 1997. Ils font obligation au vendeur de biens immobiliers de mentionner dans le texte de toute promesse ou compromis de vente, la superficie vendue. La surface énoncée à l'acte doit être comprise comme étant la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après qu'aient été déduites les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1, 80 m.
    En cas d'erreur, la vente peut être annulée et l'action doit être intentée au plus tard à l'expiration du délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique de vente. Si, en revanche, la superficie calculée comme ci-dessus, s'avère être inférieure de plus de 5% (1/20e) à celle mentionnée dans la convention, l'acquéreur peut exiger une diminution de prix. L'action doit être intentée dans le délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique de vente
    La loi Carrez ne s'applique ni aux caves, ni aux garages, boxes ou places de parking, elle ne s'applique pas aux ventes sur plan qui sont soumises à l'article R 261-13 du Code de la Construction. Les ventes de terrains à bâtir, et les ventes de maisons individuelles en sont également exclues.

Les diagnostics à joindre aux actes de location
La loi précise : « Toutefois, elle ne s'applique ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3 7, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l’article 20 1. Elle ne s'applique pas non plus, à l'exception de l'article 3 1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20 1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ».

  1. Le constat de risque d'exposition au plomb
    A compter du 12 août 2008
     
  2. État des risques naturels et technologiques
    Depuis 2006
     
  3. Performances énergétiques
    Depuis le 1er juillet 2007
     
 
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